Cartolarizzazione immobiliare: di cosa si tratta esattamente?

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Quando parliamo, in assoluto, di cartolarizzazione ci riferiamo ad un processo di cessione delle attività finanziarie di una determinata società tramite l’utilizzo di titoli obbligazionari, che vengono emessi ed in seguito collocati sul mercato.

E’ un’operazione finanziaria la cui origine risale circa agli anni ’70 negli Stati Uniti e la cui diffusione nel nostro Paese avvenne soltanto verso la fine degli anni ’90.

In quanto tale, è generalmente applicata all’edilizia residenziale, consentendo ad intermediari finanziari o investitori di tipo istituzionale di acquisire lo specifico credito ceduto. Oltre a diritti, però, si acquisiscono anche determinati doveri e di conseguenza rischi: se accade infatti che il credito divenga inesigibile, l’acquirente di titoli cartolarizzati perderà sia la cifra versata che gli interessi maturati.

In inglese tale tipologia di operazione viene spesso indicata con il termine di “securitization” e permette quindi la cessione da parte delle società di una serie di beni possibili (crediti, attività finanziarie, immobili, asseti, strumenti derivati e così via) a terzi, che, a meno di imprevisti, alla scadenza del rimborso otterranno sia la restituzione dell’importo che le cedole degli interessi acquisiti. E’ un modo per dare mobilità ai capitali ricevendo un veloce aumento di liquidità, consentendo tra l’altro alle aziende di ottimizzare la gestione dello stato patrimoniale ed accrescere al contempo la propria visibilità sul mercato.

La cartolarizzazione è molto diffusa in Italia, utilizzata usata spesso sia dagli enti pubblici che dalle banche. Essa fornisce anche alle piccole e medie imprese la possibilità di esporsi professionalmente e crescere, sfruttando delle vantaggiose condizioni economiche.

Per quanto concerne la specifica struttura finanziaria della cartolarizzazione immobiliare, sappiamo che, prima di tutto, deve essere costituita una società veicolo, che userà i fondi che derivano dall’emissione dei titoli per comprare specifici immobili. Ciò che verrà considerato quale garanzia per l’operazione di rimborso dei titoli stessi sarà quindi il flusso di cassa proveniente dalla vendita, appunto, degli immobili.

Questa particolare operazione finanziaria è stata normata, per la prima volta, dal Decreto Legislativo del 25 settembre 2001 n.351 (con successive conversioni): esso ha stabilito che lo Stato ha la possibilità di utilizzare la cartolarizzazione relativamente al proprio patrimonio di tipo immobiliare.

Per attuare questo processo si dovranno eseguire, primariamente, una ricognizione ed una localizzazione del patrimonio suddetto da parte di un soggetto esterno (come, ad esempio, l’Agenzia delle Entrate). In secondo luogo verrà costituita la società che fungerà da “veicolo” per la cessione degli immobili, che verrà gestita da quest’ultima.

Nel 2003, tramite la Legge Finanziaria, la cartolarizzazione immobiliare è stata estesa anche a Regioni, Provincie e Comuni, nonché agli immobili delle Aziende Ospedaliere e delle Aziende Sanitarie Locali, che però hanno l’obbligo di trasferire i beni agli Enti territoriali poiché non possono dismettere in maniera diretta il proprio patrimonio. I processi di cartolarizzazione, in questo caso, vengono perciò eseguiti dagli Enti stessi, che si avvalgono di società costituite a tale scopo.