La nuda proprietà: ovvero?

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Quando parliamo della vendita di un immobile in nuda proprietà ci riferiamo all’operazione mediante la quale si decide di vendere una casa conservando il cosiddetto “diritto di usufrutto” su di essa per tutta la durata della propria esistenza, potendoci quindi anche risiedere. Nel momento della morte, il suddetto usufrutto si trasferisce poi all’acquirente.

Il nudo proprietario, dunque, non è altri che il soggetto che ha acquisito la proprietà del bene ma non il diritto ad utilizzarlo, almeno fino al decesso del venditore. In tale condizione, comunque, egli vede conservata la possibilità di trasferire la nuda proprietà stessa ad un terzo soggetto.

Si dice che con la nuda proprietà chi vende avvalendosi di tale modalità effettui una cessione della “titolarità” del bene, ma non del suo diritto di usufrutto: quest’ultimo è infatti, per l’appunto, il diritto di un individuo di utilizzare e godere di una determinata cosa che però appartiene a qualcun altro.

In qualità di usufruttuario potrà del resto percepire anche tutti i proventi che dal bene in questione dovessero derivare, come nel caso in cui si trattasse di un immobile dato in affitto, percependo così i canoni di locazione versati dagli inquilini.

Per le caratteristiche appena descritte, la vendita con nuda proprietà si configura come una valida alternativa al prestito ipotecario vitalizio, ovvero a quella specifica forma di finanziamento con ipoteca sulla casa riservata agli individui con oltre 60 anni di età.

Per chi mantiene il diritto di usufrutto sono naturalmente previste delle regole, come quella che lo obbliga a mantenere sul bene la destinazione economica iniziale. Ciò significa che l’immobile dovrà da lui stesso essere conservato nelle medesime condizioni, curandone a proprie spese la manutenzione ordinaria, oltre che mantenendone la destinazione d’uso. Potrà però affittarla o addirittura vendere a terzi il proprio usufrutto, nel rispetto di precisi limiti stabiliti contrattualmente. Godrà quindi di tutti i poteri caratteristici di chi è proprietario, ma non potrà vendere il bene, che appartiene al nudo proprietario.

Dal punto di vista delle spese da sostenere per effettuare tale operazione di vendita, si dovrà tener conto esclusivamente di quelle relative alla mediazione dell’agenzia immobiliare incaricata, che normalmente vanno dal 2% al 3% del costo di vendita stabilito. Le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile sono di norma a carico del nudo proprietario, mentre quelle relative all’imposta sul reddito (Irpef), all’imposta sulla casa o sui servizi del Comune per la collettività (ad esempio la manutenzione stradale) sono completamente a carico dell’usufruttuario, in considerazione del fatto che per la legge italiana esse debbano essere pagate da chi detiene l’effettivo utilizzo del bene in questione.

Chi decide di effettuare un acquisto in nuda proprietà, per la evidente ragione di non poterne godere immediatamente, si troverà a pagare una cifra notevolmente inferiore rispetto al valore reale del bene.

Regina Picozzi