Mutui fondiari e Mutui ipotecari: quali differenze?

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Il mutuo fondiario propriamente detto si inserisce nell’ambito dei mutui ipotecari, avendo però delle specificità marcate rispetto ad essi.

Ricordiamo che per mutuo ipotecario si intende un finanziamento che viene erogato ottenendo in qualità di garanzia l’ipoteca sull’immobile, in modo da permettere alla banca – se necessario – di recuperare in modo forzato il proprio credito, esercitando il diritto di prelazione ed espropriando l’immobile stesso.

La regolamentazione del credito fondiario è inserita nel Testo Unico Bancario (TUB) ai sensi dell’art. 38 del Decreto Legislativo n° 385 (1 settembre 1993).

La principale differenza tra i due risiede nel fatto che i mutui fondiari possono essere utilizzati esclusivamente per comprare, ristrutturare o costruire una casa che rientri effettivamente nella categoria di “prima casa”, ovvero che funga da abitazione principale per il richiedente.

In questo caso sul mutuo si iscriverà soltanto un’ipoteca di primo grado, con finanziamenti che potranno arrivare a percentuali dell’80% rispetto al valore dell’immobile (o al costo di acquisto, cosa a cui talvolta la banca può far riferimento). Nell’ipotesi che vengano aggiunte delle garanzie ulteriori, come ad esempio le polizze fideiussorie, vi è la possibilità di arrivare ad ottenere una percentuale ancora più alta. Benchè infatti il massimo plafond (ovvero il tetto di importo limite) di capitale che viene elargito dalla banca o dalla finanziaria possa essere di norma non più dell’80%, come detto, vi sono casi in cui l’acquirente ha necessità di un importo di spesa che arrivi fino al 100% del valore dell’immobile. L’istituto bancario, che normalmente esamina caso per caso la pratica di apertura di un mutuo fondiario, richiederà allora al contraente ulteriori tipi di garanzia (polizza assicurativa o contratto di fidejussione).

Il mutuo fondiario è dunque, comunque, ipotecario, visto che prevede l’iscrizione di un’ipoteca, ma oltre ad essere riservato soltanto all’acquisto della prima casa, si avvale di tassi più vantaggiosi, spese notarili più basse e possibilità di detrazione degli interessi passivi. Tutti elementi che il mutuo ipotecario non possiede. Ad esso si ricorre quindi, quasi sempre, quando si debba acquistare un immobile che non abbia un fine abitativo oppure che risponda ad un bisogno di liquidità.

Nel caso di inadempienza da parte di chi richiede il mutuo fondiario, l’istituto di credito potrà vendere all’asta l’immobile, esattamente come accade nella condizione di mutuo ipotecario, ma con tempi a disposizione del mutuatario molto più lunghi.

Di norma quasi tutte le banche prevedono entrambe le tipologie di mutui.